通过本站二维码加入知识星球,获得星球官方5-10%返现折扣。
知识星球推荐 > 知识星球精选 > 投资理财 > 珍大户的经济圈 > 一线城市的车位投资问题

一线城市的车位投资问题

来源:珍大户的经济圈 发布时间:2020年06月18日 浏览次数: 143 次

【帖子编号0437】〈车位投资〉

@翼若垂云 提问关于车库投资的事情:

一线城市涌现出很多天价车位,五六十万一个车位。

————————
学完经济学,大家应该知道价格不是由于“价值”决定的,完全由“供需”决定。更进一步理解为,由“边际”决定。

我们稍微分析一下这种天价车位,他的决定条件有两个:

1、这类车位所在的小区,往往是2008年前后建成的次新房小区。这个现象是表象,我们需要分析表象下的内在原因。

90年代及之前的小区,基本都是6层的多层结构,没有地下停车场,全部地面停车。
这类房子虽然停车位紧张,但是因为小区内居民也少,经过停车场改造之后,虽然难停,但停车矛盾并没有到难以解决的地步。

我之前住了好多年的陆家嘴附近老公房。这些小区里,有些小区做了绿化铲除、地面停车位改建。这种小区虽然停车依然艰难,但基本都能停到车了。还有一些小区是绿化葱葱的,地面没有改建过停车位,这种非常难停车,邻里纠纷极其严重。

2000年后到2012年前的小区属于次新房小区。这一时期建的房子,基本已经是板楼结构的电梯房,高度往往在18层以上了。但当时停车位规划的较为落后,有地下停车场的小区依然较少,很多小区车位配比在1:0.6以下。

小区内的人群居住密度至比老公房,至少翻了三倍。而停车位没有大幅扩大,这是车位价格翻天的主要因素。

我特意随手搜了一下:
上海天价车位小区,东方曼哈顿,2000年后交付,户数1750户,停车位500个。这个小区的车位价格怎么决定?
小区里1750户人家从富到穷,依次排序。假设一家买一个车位时,那么排到第500户人家时,这家人能接受的价格,就是小区车位的“边际价格”。
假设最富的200户,每家两个车位,那么前200户买400个车位,201-300户买掉剩下100个车位,则第300户人家决定了小区的车位……

所以,车位配比越少,车位价格则越由头部一些用户决定,跟大部分人无关,则车位价格越能到天价。

而2012年之后的小区,属于新房小区。
这些小区大部分都有地下车库,车位配比基本由1:0.7到1:1.5不等,少数豪宅甚至有设计1:2的车库配比。
——————————

第2个条件是:
高价车位所在的小区往往在市中心,这是表象。
内在原因是,市中心道路往往更加拥堵,周边停车位也少,小区内部出现停车难后,车主会开始想办法向外“溢出”。比如停放到外部道路、停放到隔壁小区、停放到周边写字楼商场等等。
而市中心更容易出现“外面也满了”,无法溢出……外界解决不了停车问题,也是造成小区车位天价的原因。

————————

所以,车位值不值得投资?

我的建议是:

1是看停车位配比,如果要投资,一定要找车位配比小于1:1的地方。大于这个比例就没意思了。我见过有豪宅小区,车位配比1:2,这种小区就算是业主都很壕,但车位不稀缺,一样涨不上去的。

2看外部道路,周边能借用的停车场有多少?排出马路上停车位较多、周边有停车位充裕的写字楼之类的这种情况。

3还要看产证。没产证的停车位不要考虑。

比如我住的小区,车位配比1:1,已经不稀缺了,属于可买可不买。所以再要不要多买一个车位?我是有些犹豫的。
然而,物业告诉我们说,一家只能有一个车位是带产证的,再买一个办不了产证……这时我就完全不犹豫了:不买了。

按照上面讲的边际决定价格原理:
假设我在的小区有1000户,1000个车位。如果一家能办两个产证,假设最富的300户每家买俩车位,消耗掉600车位。剩下400户每家一个车位,再剩下300户没有车位。

则按从富到穷排序,第700户的人家决定了小区车位价格。这个数值已经不怎么吸引我了,但是考虑到这个小区人均挺富的,买一个依然可以考虑。

但因为新政策是每户只有一个产权车位,每户买两个车位的情况会大幅消除,则车位价格由1000户中的第1000户(最高不会高过第900户)决定。再富的小区也有穷人,这种政策下,车库价格涨不上去……

扫码加入珍大户知识星球,获取更多投资理财经验

加入3天不满意全额退款

返回星球主页:珍大户的经济圈