一线城市的车位投资问题

【帖子编号0437】〈车位投资〉

@翼若垂云 提问关于车库投资的事情：

一线城市涌现出很多天价车位，五六十万一个车位。

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学完经济学，大家应该知道价格不是由于“价值”决定的，完全由“供需”决定。更进一步理解为，由“边际”决定。

我们稍微分析一下这种天价车位，他的决定条件有两个：

1、这类车位所在的小区，往往是2008年前后建成的次新房小区。这个现象是表象，我们需要分析表象下的内在原因。

90年代及之前的小区，基本都是6层的多层结构，没有地下停车场，全部地面停车。
这类房子虽然停车位紧张，但是因为小区内居民也少，经过停车场改造之后，虽然难停，但停车矛盾并没有到难以解决的地步。

我之前住了好多年的陆家嘴附近老公房。这些小区里，有些小区做了绿化铲除、地面停车位改建。这种小区虽然停车依然艰难，但基本都能停到车了。还有一些小区是绿化葱葱的，地面没有改建过停车位，这种非常难停车，邻里纠纷极其严重。

2000年后到2012年前的小区属于次新房小区。这一时期建的房子，基本已经是板楼结构的电梯房，高度往往在18层以上了。但当时停车位规划的较为落后，有地下停车场的小区依然较少，很多小区车位配比在1:0.6以下。

小区内的人群居住密度至比老公房，至少翻了三倍。而停车位没有大幅扩大，这是车位价格翻天的主要因素。

我特意随手搜了一下：
上海天价车位小区，东方曼哈顿，2000年后交付，户数1750户，停车位500个。这个小区的车位价格怎么决定？
小区里1750户人家从富到穷，依次排序。假设一家买一个车位时，那么排到第500户人家时，这家人能接受的价格，就是小区车位的“边际价格”。
假设最富的200户，每家两个车位，那么前200户买400个车位，201-300户买掉剩下100个车位，则第300户人家决定了小区的车位……

所以，车位配比越少，车位价格则越由头部一些用户决定，跟大部分人无关，则车位价格越能到天价。

而2012年之后的小区，属于新房小区。
这些小区大部分都有地下车库，车位配比基本由1:0.7到1:1.5不等，少数豪宅甚至有设计1:2的车库配比。
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第2个条件是：
高价车位所在的小区往往在市中心，这是表象。
内在原因是，市中心道路往往更加拥堵，周边停车位也少，小区内部出现停车难后，车主会开始想办法向外“溢出”。比如停放到外部道路、停放到隔壁小区、停放到周边写字楼商场等等。
而市中心更容易出现“外面也满了”，无法溢出……外界解决不了停车问题，也是造成小区车位天价的原因。

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所以，车位值不值得投资？

我的建议是：

1是看停车位配比，如果要投资，一定要找车位配比小于1:1的地方。大于这个比例就没意思了。我见过有豪宅小区，车位配比1:2，这种小区就算是业主都很壕，但车位不稀缺，一样涨不上去的。

2看外部道路，周边能借用的停车场有多少？排出马路上停车位较多、周边有停车位充裕的写字楼之类的这种情况。

3还要看产证。没产证的停车位不要考虑。

比如我住的小区，车位配比1：1，已经不稀缺了，属于可买可不买。所以再要不要多买一个车位？我是有些犹豫的。
然而，物业告诉我们说，一家只能有一个车位是带产证的，再买一个办不了产证……这时我就完全不犹豫了：不买了。

按照上面讲的边际决定价格原理：
假设我在的小区有1000户，1000个车位。如果一家能办两个产证，假设最富的300户每家买俩车位，消耗掉600车位。剩下400户每家一个车位，再剩下300户没有车位。

则按从富到穷排序，第700户的人家决定了小区车位价格。这个数值已经不怎么吸引我了，但是考虑到这个小区人均挺富的，买一个依然可以考虑。

但因为新政策是每户只有一个产权车位，每户买两个车位的情况会大幅消除，则车位价格由1000户中的第1000户（最高不会高过第900户）决定。再富的小区也有穷人，这种政策下，车库价格涨不上去……

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